부동산은 참 묘한 자산이다. 상승기에는 많이 오르고 하락기에는 적게 내린다. 돌발악재로 인해 주가가 급락할 때도 집값은 하락 시늉만 하는 경우가 많다.
 
이런 현상은 과거 외환위기 때도 그랬고 2008년 9월 글로벌 금융위기 때도 마찬가지였다. 경제위기로 주가는 폭락했는데 집값은 잠시 급락 조짐을 보이다 얼마 지나지 않아 상승세로 돌아서곤 했다. 그러다보니 주가 폭락에 이어 집값이 급락할 것이라는 일부 전문가의 예측은 번번이 빗나갔다. 
 
`경제위기→주가 폭락→집값 급락`의 전문가 예측이 실패하는 이유는 무엇일까? 이는 부동산시장에 대한 편견과 주택자산을 잘 이해하지 못하기 때문이다. 부동산 버블론, 폭락론을 주장하는 사람들은 집값 상승의 주된 요인으로 정부의 부동산 부양정책 및 한국인들의 남다른 부동산 선호현상을 꼽는다. 그런데 현 정부는 지난 정부의 규제정책 기조를 대체로 유지하고 있다. 다주택자들도 호황기가 도래하거나 임대수익률이 금리보다 낮아지기 전까지는 매물을 내놓지 않는다. 주식처럼 하락기에 차익, 실망매물을 쏟아낼 거란 예측은 기우다.
 
주택의 독특한 자산 성격에 대한 이해 부족도 문제다. 주택과 주식 모두 투자대상이라는 공통점은 있다. 하지만 재화가치, 수요공급조건, 가격형성, 시장원리 등은 매우 다르다. 이러한 차이점을 무시한 채 두 자산은 모두 돈벌이 수단에 불과하며 투기적 동기에 의해 매매가 이뤄진다는 분석은 설득력이 떨어진다.
 
그렇다면 자산 관점에서 주택과 주식의 근본적 차이점은 무엇일까?
 
첫째, 주택은 `의식주`라는 말처럼 생활의 필수재인 반면에 주식은 자본 축적을 위한 선택재다. 보통 사람들은 자녀 교육, 내집 마련, 노후 준비 등 3가지 목적을 위해 자본을 축적한다. 따라서 주택은 돈을 버는 주된 목적이자 종착역이지만 주식은 목적 달성을 위한 돈벌이 수단 및 과정에 불과하다.
 
둘째, 주택은 금ㆍ은, 미술품, 석유 등과 함께 대표적 실물자산으로 안전자산에 속한다. 반면 주식(특히 직접투자의 경우)은 선물, 옵션 등 파생상품과 함께 위험자산으로 분류된다. 주택은 경기변동에 따라 변동폭이 작고 하방경직성이 강한 데 비해 주식은 변동폭이 크며 하방에 대한 지지도 역시 약하다.
 
셋째, 주택과 주식은 투자수익률의 계산 방법부터 다르다. 주택투자를 통해 얻을 수 있는 기대수익에는 자본이득과 소득수익이 있다. 반면 주식투자는 자본이득과 배당수익을 목표로 한다. 소득수익은 임대료 명목으로 매달 고정적, 안정적인 월세수익으로 나타나며 자기 집에 거주하는 동안 일정한 사용가치를 누린다. 하지만 배당수익은 통상 1년에 1~2번, 회사 경영실적에 연동돼 비고정적인 수익형태로 실현되며 사용가치 개념이 없다. 주택은 또 전세, 보증금제도에 의한 레버리지(leverage), 즉 외부차입 효과가 주식 등 다른 자산에 비해 매우 크다.
 
넷째, 주택은 공산품과 달리 실제공급(입주)까지는 약 30개월 정도의 시차가 존재한다. 이에 따라 공급 부족으로 인한 가격 상승폭이 크다. 가격이 상승하거나 하락할수록 단기적으로는 매물이 감소하는 `역시장의 법칙`도 작동한다. 이는 집값이 상승기에는 더 많이 오르고 하락기에는 덜 내리게 하는 결과를 초래한다. 하지만 주식은 반대로 움직인다.
 
다섯째, 주택은 현대생활에 있어 신분제 및 문화, 정보기능을 수행한다. 이를테면 부자촌을 상징하는 강남권의 대표적인 고급 주거단지인 타워팰리스에 거주한다는 사실만으로도 신분 상승의 효과를 누릴 수 있다.
 
이 밖에도 주택은 기준시가, 공시가격제도를 통해 시세가 유리알처럼 투명한 현금, 주식보다 증여, 상속 시 절세면에서 유리하다.

주택은 좋은 자산이고 주식은 나쁜 자산이라는 말을 하려고 하는 것이 아니다. 자산의 특성이 다른 만큼 투자자의 성향에 따라 자신에게 맞는 투자전략, 포트폴리오를 짜야 함을 강조하고 싶다.

그렇다면 주택이라는 자산은 과연 어떻게 관리해야 할까?

무주택자는 요즘처럼 저점매수 기회가 올 때 과감히 전월세를 탈출해야 한다. 내 차를 당연시하면서 내 집을 멀리하면 가족과의 주거행복도 멀어진다. 유주택자는 자산가치가 매년 금리 이상으로 상승하는 지역의 주택으로 교체해야 한다. 이제 1주택자도 자산관리를 해야 하는 위기의 시대가 도래했다. 은퇴를 앞둔 분들이여! 60세 이후에는 자식과 부인(남편)은 없어도 반드시 주택은 있어야 한다는 충고를 잊지 말라. 주택연금은 최고의 노후보장자산이다.

[고종완]
 
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by 정미나 2010.07.06 17:47